نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۷۶۳ مورخ ۱۴۰۴/۰۴/۲۲
موضوع : تملک رایگان اراضی توسط شهرداری در فرآیند تفکیک و عقب‌نشینی، و حقوق مالک
تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۰۴/۲۲
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۷۶۳
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۶۶-۷۶۳ح
استعلام :
به موجب ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۱۳۹۰) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود به شهرداری تسلیم می‌کند و یا از طریق دادگاه‌ها، ادارات ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی درخواست تفکیک زمین به شهرداری ارائه می‌شود باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود و به موجب تبصره ۳ همین ماده در اراضی با سند شش دانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد از باقی‌مانده اراضی را دریافت می‌نماید. در تبصره ۴ این ماده نیز آمده است بابت «کلیه اراضی حاصل از تبصره ۳ و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود»، شهرداری هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد و متعلق به شهرداری است. در مواردی با تفکیک و یا افراز ملک، کوچه و معابر فرعی ایجاد شده داخل در همان ملک احداث می‌شود و نیز گاهی به لحاظ دو بر یا سه بر بودن ملک مورد تقاضای تفکیک، طبق طرح و نقشه تفصیلی شهر میزان اصلاحی اضلاعی ملک از کوچه و خیابان‌های مجاور مشخص و به عنوان سطوح معابر از مورد مالکیت اشخاص کسر می‌شود، آیا می‌توان در فروض فوق قائل به تفکیک شویم؛ به نحوی که، برای عقب‌نشینی از شوارع عام به استناد لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای ایجاد برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون نحوه تقویم ابنیه، اراضی و املاک مورد نیاز شهرداری‌ها مصوب ۱۳۷۰ مالک را مستحق دریافت بهای زمین عقب‌نشینی شده بدانیم؟ و یا آنکه در هر دو فرض؛ بابت معابر داخلی احداثی در ملک و همچنین سطوح عقب‌نشینی شوارع عام به لحاظ اراده مالک به تفکیک و حاکمیت تبصره ۴ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری تا سقف مجاز بیست و پنج درصد بابت احداث شوارع و معابر، مالک مکلف به رعایت عقب‌نشینی خواهد بود؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، اعمال تبصره ۳ ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۱۳۹۰) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی در خصوص تملک رایگان اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی از سوی شهرداری در قبال تفکیک و افراز اراضی با سند شش دانگ و با مساحت بیش از پانصد متر مربع مطلق بوده و شامل اراضی که در طرح تملک موضوع لایحه قانونی نحوه خرید اراضی و املاک برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ با اصلاحات و الحاقات بعدی و قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداری مصوب ۱۳۷۰ قرار گرفته و طرح مزبور اجرا نشده است، (تملک شهرداری صورت نپذیرفته است) نیز می‌شود.
ثانیاً، با عنایت به اینکه شهرداری‌ها در اجرای قوانین تملکی برای اجرای طرح، مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز هستند و با توجه به اینکه مالکیت اشخاص قابل احترام است و اینکه اعمال حقوق مالکانه اشخاص جزو حقوق قانونی آنان بوده و صرف اینکه مالکی مبادرت به احداث بنا ضمن اعمال عقب‌نشینی برای اجرای طرح شهرداری می‌نماید، از موجبات اسقاط حقوق مالکانه مالک جهت مطالبه بهای روز اراضی و املاک واقع در طرح نمی‌باشد؛ زیرا همچنان سند مالکیت آن قسمت از ملک مالک که داخل طرح شهرداری قرار گرفته است به نام مالک بوده و سلب این مالکیت بدون پرداخت قیمت روز یا جلب رضایت مالک به هر طریق دیگر برخلاف مقررات قانونی است؛ بنابراین، شهرداری مکلف به پرداخت بهای این‌گونه اراضی و املاک می‌باشد و نمی‌تواند به استناد ماده ۱۰۱ (اصلاحی ۱۳۹۰) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی قسمت‌های اصلاحی را به نحو رایگان تملک کند و باید سهم خود را به میزان مقرر در قانون، از قسمت دیگر ملک مالک اخذ کند و در صورتی‌که میزان سطوح بیش از مقرره قانونی باشد، شهرداری مکلف به پرداخت قیمت روز این اراضی به مالک آن می‌باشد و رایگان بودن تملک این اراضی نمی‌تواند بیش از میزان تعیین شده در ماده ۱۰۱ اصلاحی یادشده باشد.
محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.
چکیده نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۷۶۳
1.شمول تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری بر اراضی در طرح تملک اجرا نشده:
اعمال تبصره ۳ ماده ۱۰۱ قانون شهرداری (اصلاحی ۱۳۹۰) در خصوص تملک رایگان اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی توسط شهرداری در قبال تفکیک و افراز اراضی با سند شش دانگ و مساحت بیش از پانصد متر مربع، مطلق است.
این شمولیت شامل اراضی‌ای نیز می‌شود که در طرح تملک شهرداری قرار گرفته‌اند اما هنوز اجرا نشده و تملک صورت نپذیرفته است.
2.حق مالک برای دریافت بهای روز زمین عقب‌نشینی شده:
شهرداری‌ها در اجرای طرح‌های تملکی، مکلف به خرید اراضی و املاک مردم به قیمت روز هستند.
صرف اینکه مالک، ملک خود را برای اجرای طرح شهرداری عقب‌نشینی می‌کند، موجب اسقاط حقوق مالکانه وی برای مطالبه بهای روز زمین واقع در طرح نمی‌شود.
از آنجایی که سند مالکیت بخش واقع در طرح همچنان به نام مالک است، سلب مالکیت بدون پرداخت قیمت روز یا جلب رضایت مالک، برخلاف مقررات قانونی است.
بنابراین، شهرداری مکلف به پرداخت بهای روز این‌گونه اراضی و املاک است.
3.محدودیت تملک رایگان و نحوه اخذ سهم شهرداری:
تملک رایگان اراضی توسط شهرداری نمی‌تواند بیش از میزان تعیین شده در ماده ۱۰۱ اصلاحی (تا سقف ۲۵ درصد) باشد.
شهرداری باید سهم خود را (تا سقف مقرر در قانون) از قسمت دیگر ملک مالک اخذ نماید.
در صورتی که میزان سطوح (معابر و فضاهای عمومی) بیش از میزان مقرر قانونی (۲۵ درصد) باشد، شهرداری مکلف به پرداخت قیمت روز اراضی مازاد بر این سقف به مالک است.
