نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۴۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۱۹

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۴۰ مورخ ۱۴۰۴/۰۷/۱۹
موضوع : تأثیر ودیعه و وجه قرض‌الحسنه در تخلیه ملک اجاره‌ای پس از مزایده

تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۰۷/۱۹
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۴/۱۴۰
شماره پرونده : ۱۴۰۴-۳/۱-۱۴۰ح

استعلام :
همانگونه که مستحضرید ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ با اصلاحات بعدی، چنانچه موجر مبلغی را به عنوان ودیعه، تضمین، قرض‌الحسنه، سند تعهدآور یا موارد مشابه از مستأجر دریافت کرده باشد، تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر یا سپردن آن به دایره اجرا می‌باشد. با توجه به بند ۳ ماده ۱۰۶ و بند ۶ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، چنانچه موجر (مالک) در زمان انعقاد قرارداد اجاره، وجهی را به عنوان قرض‌الحسنه از مستأجر دریافت کرده باشد و ملک موضوع اجاره در اجرای حکم قطعی، توسط موجر یا منتقل‌الیه بعدی،‌ به عنوان مال برای استیفای محکوم‌به به مرجع اجرا معرفی شده باشد، آیا پس از برگزاری مزایده، تخلیه و خلع ید مستأجر از ملک مذکور منوط به تأمین و استرداد وجه‌ قرض‌الحسنه است؟ آیا در زمان مزایده باید این حق مستأجر در مزایده و آگهی‌های مربوط به آن اعلام و رعایت شود؛ اعم از اینکه در قرارداد اجاره، تخلیه به استرداد وجه مذکور منوط شده باشد و یا آنکه چنین تصریحی وجود نداشته باشد؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا مستأجر می‌تواند برای حفظ حقوق خود، دعوای اعتراض ثالث اجرایی نسبت به عملیات اجرایی مطرح کند؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، وفق ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ با اصلاحات بعدی، پس از انقضاء مدت اجاره، به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستأجره امکانپذیر است؛ همچنین به موجب ماده ۴ این قانون، تخلیه و تحویل مورد اجاره، به استرداد سند یا ودیعه یا تضمین به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجرا موکول است. همچنین در مزایده ملک از طریق اجرای احکام، رعایت مقررات مربوط؛ از جمله ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ الزامی است که به موجب بند ۴ این ماده، در صورت در اجاره بودن ملک، درج مدت اجاره و میزان مال‌الاجاره و نیز میزان و نوع ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه ضروری است؛ امری که در ارزیابی و فروش ملک مؤثر است. با عنایت به مراتب یاد‌شده و از آنجا که پس از واگذاری عین ‌مستأجره در نتیجه مزایده، موجر قبلی سمتی در مورد اجاره ندارد و برنده مزایده، همان‌گونه که قائم‌‌مقام قانونی موجر در استیفاء حقوق مالکانه است، در انجام تعهدات وی نیز قائم‌‌مقام موجر یا مالک قبلی است، مستأجر می‌تواند برای استرداد ودیعه و وجه قرض‌الحسنه به وی رجوع کند. شایسته ذکر است با عنایت به اینکه هدف مقنن از الزام به تصریح و درج مفاد بندهای ۴ و ۶ ماده ۱۳۸ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶ در آگهی فروش، تضمین و حفظ حقوق اشخاص ثالث نسبت به مال مورد مزایده است، اصولاً مالک مال مورد مزایده به لحاظ عدم رعایت این موضوع و عدم تصریح در آگهی مزایده، نمی‌تواند ابطال مزایده را درخواست کند؛ بلکه صرفاً شخص یا اشخاصی که در مال مزبور حقوقی داشته‌اند و این حقوق نادیده گرفته شده است، می‌توانند چنین تقاضایی کنند؛ در هر صورت، صرف نظر از این‌که متقاضی ابطال مـزایده به عـلت عدم رعـایت بند ۴ ماده ۱۳۸ یادشـده چه شخصی باشد، تشخیص صحت یا بطلان جریان مزایده با عنایت به ماده ۱۴۳ این قانون و ماده ۶ دسـتورالعمل سـاماندهی و تسـریع در اجـرای احـکام مـدنی مصـوب ۲۴/۷/۱۳۹۸ ریاسـت محترم قوه قضاییه، با دادرس اجرای احکام مدنی است.
ثانیاً، با عنایت به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و لحاظ آنکه حق مستأجر بر تصرف در عین مستأجره تا زمان دریافت مبلغ ودیعه و وجه قرض‌الحسنه باقی بوده و الزام وی به تخلیه عین‌ مستأجره بدون پرداخت حق وی منطبق با قانون نمی‌باشد؛ لذا چنانچه ملک تحویل برنده مزایده نشده است، تا زمانی‌که وی حاضر به پرداخت حق مستأجر نباشد، تحویل ملک به وی امکانپذیر نیست؛ این امر وفق مقررات پیش‌گفته الزام قانونی است و درج یا عدم درج آن در قرارداد مؤثر نیست.
ثالثاً، هر چند وفق بند پیش‌گفته، تخلیه و تحویل ملک مورد مزایده منوط به پرداخت مبلغ ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه به مستأجر است و پیش از آن امر تخلیه ممکن نیست، در صورت نادیده گرفتن حق مستأجر در مزایده و بقای رابطه استیجاری در جریان مزایده و پس از آن، مستأجر ذینفع در منافع عین مستأجره است و طرح ادعای اعتراض ثالث اجرایی وفق ماده ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، از سوی وی مطابق مقررات قانونی است.

محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.

1.تخلیه ملک:
تخلیه ملک اجاره‌ای منوط به استرداد ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه به مستأجر است و بدون پرداخت این مبالغ، تخلیه ممکن نیست.
در صورت برگزاری مزایده، ملک نمی‌تواند به برنده مزایده تحویل داده شود مگر اینکه او مبلغ ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه را به مستأجر پرداخت کند.

2.رعایت حقوق مستأجر در مزایده:
در آگهی‌های مزایده، باید حق مستأجر و مبلغ ودیعه یا وجه قرض‌الحسنه ذکر شود تا حقوق اشخاص ثالث حفظ گردد. عدم رعایت این موارد می‌تواند منجر به ابطال مزایده از سوی ذینفعان شود.

3.حق اعتراض مستأجر:
مستأجر می‌تواند به دلیل نادیده گرفتن حق خود در مزایده، دعوای اعتراض ثالث اجرایی را مطرح کند و این حق از او سلب نمی‌شود.
در صورت عدم رعایت حق مستأجر، او می‌تواند نسبت به مزایده و تخلیه ملک اعتراض کند.