نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۴۷ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۰۹
موضوع : تأثیر رأی وحدت رویه دیوان عدالت اداری بر صدور پروانه ساخت و ساز در اراضی دارای سند رسمی مشاع و املاک قولنامه‌ای
تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۰۶/۰۹
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۴/۴۷
شماره پرونده : ۱۴۰۴-۶۶-۴۷ع
استعلام :
با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۳۲۲۰۵۶ مورخ ۱۱/۲/۱۴۰۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مبنی بر ممنوعیت شهرداری‌ها از صدور پروانه ساخت و ساز برای اراضی فاقد سند رسمی، آیا این رأی نسبت به اراضی دارای سند رسمی مشاع قابل تسری است؟ حکم این رأی در خصوص املاکی که به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند، چگونه است؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، به موجب ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰ با اصلاحات و الحاقات بعدی همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت برسد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده ویا ملک از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد، مالک می‌شناسد و وفق مواد ۴۶ و ۴۷ این قانون، اسناد عادی در مورد اموال غیر منقول قابل ترتیب اثر در مراجع اداری و قضایی نمی‌باشد. بنابراین و با لحاظ آراء وحدت رویه شماره ۴۷۴ مورخ ۲۷/۱۰/۱۳۸۹ ، ۱۶۶ مورخ ۲۸/۷/۱۳۷۵ و ۳۲۲۰۵۶ مورخ ۱۱/۲/۱۴۰۳ و همچنین آراء شماره ۵۵۵ مورخ ۱۷/۴/۱۳۹۹ و ۱۱۶۲۴۳۶۶ مورخ ۱۰/۷/۱۴۰۳ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و همچنین با لحاظ بخشنامه شماره ۹۰۰۰/۲۶۵۶۳/۱۰۰۰ مورخ ۱۱/۶/۱۴۰۳ معاون اول محترم قوه قضاییه، پذیرش اسناد عادی نقل و انتقال اراضی و املاک که عملیات ثبتی آن خاتمه یافته است، تا زمانی که که به تأیید مراجع قانونی صلاحیت‌دار نرسیده باشد، برای صدور پروانه ساختمانی، جواز قانونی ندارد.
ثانیاً، با عنایت به آثار حقوقی مترتب بر صدور پروانه ساختمانی در حق دیگر شرکای ملک مشاعی دارای سابقه ثبتی؛ از جمله تجویز ساخت و ساز بعدی در ملک توسط دارنده پروانه و با توجه به قوانین و مقررات حاکم؛ از جمله ماده ۵۸۱ قانون مدنی، چنانچه به هر ترتیبی مأذون بودن شریک دارای سند مالکیت مشاعی در تصرفات مادی احراز شود، صدور چنین پروانه‌ای بلامانع است؛ اما در مورد خریدار دارای مبایعه‌نامه عادی، صدور پروانه ساختمانی با منع مذکور در بند پیش‌گفته مواجه است و در چنین فرضی حتی اعطای وکالت رسمی انتقال به خریداری که در قالب مبایعه‌نامه عادی، ملک دارای سابقه ثبتی را خریداری کرده است، مبین صدور سند رسمی مد نظر قانونگذار برای صدور پروانه ساختمانی نیست.
محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.
چکیده نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۴۷
- با استناد به ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و مواد ۴۶ و ۴۷ آن، اسناد عادی در اموال غیرمنقول معتبر نیستند و مالکیت تنها با ثبت رسمی یا انتقال ثبت شده محسوب می‌شود.
- لذا صدور پروانه ساختمانی برای اراضی فاقد سند رسمی همچنان منوط به وجود وضعیت ثبت رسمی است و اسناد عادی تا زمان تأیید مراجع ذی‌صلاح اثر ندارد.
- در اراضی مشاع دارای سابقه ثبتی: اگر یک شریک دارای سند مالکیت مشاع باشد و از طریق تصرف مادی به صورت مأذون اقدام کرد، صدور پروانه برای وی بلامانع است.
- اما برای خریدار که تنها مبایعه‌نامه عادی دارد، صدور پروانه منع می‌شود و حتی اعطای وکالت رسمی انتقال به خریدار با مبایعه عادی نیز موجب صدور سند رسمی یا پروانه نمی‌شود.
