نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۹۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۳۱

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۹۱ مورخ ۱۴۰۴/۰۱/۳۱
موضوع : آثار حقوقی تخلفات ساختمانی در مشاعات ملک پس از فروش و اختیارات مالکان در دعاوی مرتبط

تاریخ نظریه: ۱۴۰۴/۰۱/۳۱
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۸۹۱
شماره پرونده: ۱۴۰۳-۶۶-۸۹۱ع

استعلام :
۱- چنانچه فردی ملکی را بر اساس دستور نقشه به مساحت مشخص فروخته باشد؛ اما بر خلاف نقشه اولیه، در حیاط ملک (مشاعات ملک) مبادرت به ساخت چند مغازه نماید و با طرح موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری به پرداخت جریمه محکوم شود، آیا رای صادره از سوی این کمیسیون رفتار فروشنده را جواز می‌بخشد؟ آیا خریدار یا خریداران می‌توانند مطالبه حق نمایند؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، آیا می‌توانند دعوای ابطال سند مالکیت و اصلاح اسناد و سپس خلع ید و قلع و قمع مستحدثات را مطرح کنند و یا تنها می‌توانند مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از قسمت مشاعی که کاهش یافته است را درخواست کنند؟
۲- آیا بین فرض اخذ پایان کار و عدم صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت برای هر واحد و فرض صدور صورت‌مجلس تفکیکی و سند مالکیت، تفاوتی وجود دارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- در فرض سوال که ملک و مشاعات آن به فروش رسیده است؛ اما فروشنده پس از فروش در حیاط ملک مبادرت به ساخت و ساز چند مغازه نموده است،
اولاً، صدور رای از سوی کمیسیون موضوع ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ با اصلاحات و الحاقات بعدی مبنی بر محکومیت به پرداخت جریمه صرفاً ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی صورت گرفته از سوی مرتکب است؛ اما اقدامات خلاف قانون مالک نسبت به حقوق مالکانه دیگران را مشروعیت نمی‌بخشد.
ثانیاً، در فرض سوال، تصرف بعدی در مشاعات ملک و ساخت و ساز در آن اقدامی مغایر قانون و تصرف در املاک غیر و تابع عمومات حاکم بر موضوع است و بر این اساس، حق مالکان یادشده بر طرح دعوا و حسب مورد درخواست خلع ید و قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت به قوت خود باقی است؛ اما موجب قانونی برای مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از بخش مشاعی نیست و در صورت مطالبه غرامت، تعیین میزان آن بر اساس نظر کارشناس و در نهایت به تشخیص دادگاه است.
۲- در فرض سوال با توجه به مراتب پیش‌گفته، دعوای مالکان بخش‌های مشاعی ملک در خصوص ساخت و سازهای خلاف قانون صورت گرفته تابع عمومات حاکم بر قضیه است و تنظیم یا عدم تنظیم صورتمجلس تفکیکی و صدور یا عدم صدور سند رسمی مالکیت برای مالکان، موثر در مقام نیست.

محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.

چکیده نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۸۹۱


۱. تخلفات ساختمانی و آثار آن:

صدور رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری به معنای مشروعیت اقدامات خلاف قانون فروشنده نیست و فقط به عنوان ضمانت اجرای تخلفات محسوب می‌شود.
مالکان مشاعات حق دارند نسبت به تصرفات غیرقانونی و ساخت و سازهای انجام شده، دعوی خلع ید و قلع و قمع مستحدثات یا مطالبه خسارت مطرح کنند. اما این حق شامل مطالبه وجه به نرخ روز به نسبت سهم خود از بخش مشاعی نمی‌شود.

۲. تفاوت بین پایان کار و اسناد مالکیت:

تنظیم یا عدم تنظیم صورت‌جلسه تفکیکی و صدور یا عدم صدور سند مالکیت برای هر واحد تأثیری در حقوق مالکان مشاعات نسبت به ساخت و سازهای خلاف قانون ندارد.