نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۱۹

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۱۹
موضوع : تبیین ابهامات در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳

تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۰۸/۱۹
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۱۱۱۴
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۷۵-۱۱۱۴ح

استعلام :
خواهشمند است در خصوص ابهامات ذیل‌الذکر در خصوص برخی احکام مقرر در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ اعلام نظر فرمایید:
۱- وفق تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، وزارت جهاد کشاورزی به تهیه مشخصات جغرافیایی اراضی زراعی و باغی ملزم شده است؛ اما در تبصره ۹ این ماده، وزارتخانه یادشده ملزم به پاسخگویی به اداره ثبت اسناد و املاک در خصوص «بهره‌برداری کشاورزی» ملک شده است و در خصوص وضعیت اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز داده شده است، تعیین تکلیف نشده است.
۲- در بند یک تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، شرط تنظیم سند مشاعی به «طرفیت تنها یک شخص» اعلام شده است؛ اما در خصوص فرضی که دو یا چند شخص باشند، تعیین تکلیف نشده است.
۳- مطابق صدر ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، مهلت‌های تعیین شده دو ساله بوده و «پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست» ؛ این در حالی است که در تبصره ۱۰ این ماده، با شرایطی انجام معامله حداکثر تا هشت سال تجویز شده است.
۴- مطابق تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون یادشده، سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی باید به گونه‌ای طراحی شود که عدم امکان انتقال رسمی مالکیت در سامانه درج شود؛ این در حالی است که در بند ۴ همین تبصره «عدم پاسخ به استعلام در مهلت مذکور مانع انجام عمل حقوقی» دانسته نشده است.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
۱- هرچند در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ در خصوص اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز داده شده است، تعیین تکلیف نشده است؛ اما وفق ماده ۳۷ آیین‌نامه تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۸/۴/۱۴۰۴ هیأت وزیران در این خصوص مقرر شده است: «در مورد اراضی کشاورزی که تغییر کاربری غیر مجاز در آن واقع است، صرفاً صدور سند مالکیت زمین بدون درج واژه اعیانی یا مستحدثات و با «قید کاربری کشاورزی» و درج عبارت «ملک موضوع این سند، دارای اعیانی غیر مجاز تعیین تکلیف شده است در سند صادره، امکان‌پذیر است.»
۲- در تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، دو فرض صدور سند مفروز حدنگار با قید کاربری کشاورزی برای شخص متقاضی این سند با رعایت قیود و ترتیبات مقرر در شق نخست این تبصره و همچنین صدور سند مشاعی حدنگار در اراضی کشاورزی در چهار فرض و بند مستقل پیش‌بینی شده است. بند نخست این تبصره ناظر به وجود مالکیت مشاعی و کمتر از نصاب بودن سهم مالک از کل زمین کشاورزی است؛ مشروط بر آنکه عمل حقوقی راجع به تمام سهم مشاع و به طرفیت تنها یک شخص باشد؛ در بندهای دوم و سوم این تبصره نیز فرض انعقاد عمل حقوقی از سوی مالکان متعدد مشاعی و با رعایت دیگر قیود مندرج در این بندها؛ از جمله بیش از حد نصاب بودن تمام مساحت سهم مشاع مالک از کل زمین کشاورزی پیش‌بینی شده است؛ بنابراین، ایراد مطرح در استعلام مبنی بر عدم تعیین تکلیف در خصوص فرض انجام عمل حقوقی به طرفیت دو یا چند شخص، وارد نیست.
۳- بین ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و تبصره ۱۰ این ماده تعارضی نیست؛ مدعیانی که ادعاهای خود را وفق ماده ۱۰ قانون یادشده در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی به ثبت رسانیده‌اند، تا پیش از تعیین تکلیف قطعی ادعا و حداکثر تا هشت سال پس از راه‌اندازی این سامانه می‌توانند در سامانه یادشده اعمال حقوقی موضوع ماده یک قانون را با رعایت قیود و ترتیبات مذکور در تبصره ۱۰ این ماده انجام دهند.
۴- تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳، ناظر به انجام معاملات موضوع ماده یک قانون در خصوص اموال غیر منقول فاقد سند رسمی در سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون است؛ به موجب این تبصره، سامانه «باید به‌گونه‌ای طراحی شود که به طور صریح در زمان انجام عمل حقوقی، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن به منتقل‌الیه اعلام و در سامانه درج شود»؛ مقصود از این عبارت آن است که در سامانه قید شود که عدم تحقق معامله رسمی در خصوص مال غیر منقول موضوع معامله و امکان ابطال این عمل حقوقی به منتقل‌الیه اعلام شود؛ بند چهار تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون نیز ناظر به انجام اعمال حقوقی یادشده است که عدم پاسخ حسب مورد از سوی وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی، مانع انجام اعمال حقوقی از طریق این سامانه نیست و اصولاً موضوع امکان یا عدم امکان ثبت رسمی معاملات در ماده ۱۰ و تبصره ۱۰ آن مطرح نیست؛ بنابراین، بر خلاف آنچه در فرض سؤال آمده است، بین حکم تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ از حیث ضرورت درج عبارت «عدم انتقال رسمی مالکیت» در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی و حکم بند ۴ این تبصره مبنی بر مانع نبودن پاسخ به استعلام برای انجام عمل حقوقی، تعارضی ملاحظه نمی‌شود.

محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.

این نظریه مشورتی به بررسی ابهامات موجود در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ و ارائه پاسخ به چهار پرسش کلیدی در این زمینه می‌پردازد. مطابق این نظریه:
تعیین تکلیف اراضی کشاورزی با تغییر کاربری غیر مجاز:
با وجود اینکه در قانون به وضعیت این اراضی تصریح نشده، آیین‌نامه مربوطه بیان می‌دارد که سند مالکیت این اراضی باید بدون درج واژه اعیانی یا مستحدثات و با قید کاربری کشاورزی صادر شود.
شرط تنظیم سند مشاعی:
تبصره ۹ قانون به احتمال صدور سند مشاعی برای مالکین متعدد مشاعی اشاره دارد و بنابراین ایراد در خصوص عدم تعیین تکلیف در مورد طرفیت چند شخص وارد نیست.
تعارض مهلت‌های قانونی:
بین ماده ۱۰ و تبصره ۱۰ قانون تعارضی وجود ندارد و مهلت ثبت ادعاها در سامانه تا هشت سال پس از راه‌اندازی این سامانه امکان‌پذیر است.
عدم انتقال رسمی مالکیت:
تبصره ۱۰ ناظر به معاملات اموال غیر منقول فاقد سند رسمی است و سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که عدم امکان انتقال رسمی مالکیت در زمان انجام عمل حقوقی به وضوح اعلام شود. همچنین، عدم پاسخ به استعلام مانع از انجام عمل حقوقی نیست.
نتیجه:
این نظریه مشورتی ابهامات موجود در قانون را روشن کرده و تأکید دارد که هر کدام از مسائل مطرح شده دارای پاسخ‌های قانونی مشخصی هستند که باید در فرآیند ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول لحاظ شوند.