.png)
نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۱۵۰ مورخ ۱۴۰۴/۱۱/۲۸
موضوع : محاسبه غرامت در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع با احتساب زیادتی حاصله
تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۱۱/۲۸
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۴/۱۵۰
شماره پرونده : ۱۴۰۴-۷۶-۱۵۰ح
استعلام :
چنانچه در عقد بیع در اثر علل و عوامل خارجی غیر منتسب به خریدار، زیادتی در مبیع حاصل شود؛ مانند انتخاب منطقه محل وقوع ملک به عنوان منطقه ویژه اقتصادی از سوی مراجع مربوطه و یا آنکه در نتیجه اقدامات خریدار زیادتی حاصل شود؛ مانند تغییر کاربری ملک از زراعی به مسکونی یا از مسکونی به تجاری، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، آیا زیادت حاصله در غرامات موضوع آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور محاسبه میشود؟ در صورت مثبت بودن پاسخ، مبنای محاسبه چیست؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، وفق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی و آرای وحدت رویه شماره ۷۳۳ مورخ ۱۵/۷/۱۳۹۳ و ۸۱۱ مورخ ۱/۴/۱۴۰۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور، خریدار جاهل به وجود فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است که از جمله این غرامات، غرامت کاهش ارزش ثمن است.
ثانیاً، دادگاه میزان غرامت را مطابق عمومات ناظر بر میزان خسارت در دیون پولی (دعاوی مسئوولیت مدنی) و بر اساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند، تعیین میکند. بدیهی است در تعیین میزان غرامت یادشده، آنچه ملاک تعیین است، میزان ثمن پرداختی توسط خریدار است. بر این اساس، در فرض سؤال که کاربری ملک در زمان بیع، زراعی و یا مسکونی بوده و در زمان احراز مستحقللغیر بودن آن، به مسکونی یا تجاری تبدیل شده است؛ ملاک محاسبه غرامت، کاربری موجود در زمان عقد بیع است و محاسبه بر اساس کاربری فعلی، از مصادیق دارا شدن بلاجهت برای خریدار است.
ثالثاً، چنانچه در نتیجه اقدامات خریدار و هزینههای صورت گرفته توسط وی، زیادتی در ملک ایجاد شود و ارزش افزوده پیدا کند، خریدار به میزان اعمال و اموال صرف شده از سوی وی استحقاق جبران دارد و این امر در زمره غرامات مذکور در ماده ۳۹۱ قانون مدنی و قابل مطالبه است.
محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.
چکیده:
این نظریه مشورتی به بررسی نحوه محاسبه غرامت در مواردی میپردازد که مبیع (کالای فروخته شده) پس از معامله، مستحقللغیر (فاقد مالکیت صحیح) تشخیص داده شود و در این میان، یا به دلیل عوامل خارجی (مانند تغییر منطقه به ویژه اقتصادی) یا اقدامات خریدار (مانند تغییر کاربری ملک)، زیادتی (افزایش ارزش یا منفعت) در مبیع حاصل شده باشد.
بر اساس این نظریه، در صورت مستحقللغیر درآمدن مبیع، خریدار جاهل به فساد معامله، مستحق دریافت غرامت است. این غرامت شامل کاهش ارزش ثمن (مبلغ پرداختی) نیز میشود. مبنای محاسبه این غرامت، افزایش قیمت (تورم) اموال مشابه در زمان عقد است، نه ارزش فعلی مبیع. همچنین، اگر افزایش ارزش ناشی از اقدامات و هزینههای خود خریدار باشد، خریدار به میزان هزینههای انجام شده استحقاق جبران دارد و این امر نیز جزو غرامات قابل مطالبه محسوب میشود. نکته مهم این است که ملاک محاسبه، وضعیت و کاربری ملک در زمان عقد بیع است و افزایش ارزش ناشی از تغییر کاربری پس از معامله، مبنای محاسبه غرامت نخواهد بود، زیرا موجب دارا شدن بلاجهت برای خریدار محسوب میشود.