نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۶۰۴ مورخ ۱۴۰۴/۱۲/۰۵

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۶۰۴ مورخ ۱۴۰۴/۱۲/۰۵
موضوع : تاثیر تخریب عین مستاجره بر دعوای تجویز انتقال منافع به غیر توسط مستاجر

تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۱۲/۰۵
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۴/۶۰۴
شماره پرونده : ۱۴۰۴-۲۹/۱-۶۰۴ح

استعلام :
خواهان دادخواستی به طرفیت خوانده به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر را تقدیم دادگستری نموده است؛ در جریان رسیدگی مشخص شده است عین مستاجره تخریب و از حیز انتفاع خارج شده است. با توجه به تخریب عین مستاجره، آیا خواسته خواهان قابل پذیرش است و یا آنکه وجود یا فقدان عین مستاجره، در صدور حکم بر تجویز انتقال منافع به غیر تاثیری ندارد؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، صرف‌نظر از آن‌که تخریب اعیانی به مـعنای تلـف کلی عین مـستاجره نمی‌باشـد؛ زیرا در اموال غیر منقول، عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و در برخی موارد حتی بدون بازسازی می‌توان از عرصه استفاده کرد، در مواردی که مستاجر در عین مستاجره دارای حق کسب یا پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی است، به نظر می‌رسد با تخریب اعیانی، حق مذکور؛ حداقل در حد اولویت در استفاده از عین مستاجره، از بین نمی‌رود و در صورت تردید، بقای این حق استصحاب می‌شود؛ هم‌چنان که رای اصراری شماره ۶ مورخ ۲۳/۴/۱۳۷۷ هیات عمومی شعب حقوقی دیوان عالی کشور بر این اساس صادر شده است.
ثانیاً، راجع به نحوه استیفای حق مستاجر فروض مختلفی مطرح می‌شود؛ فرض نخست آن‌که تخریب عین مستاجره در اثر حادثه قهری باشد. در چنین فرضی به نظر می‌رسد باید با استفاده از قاعده و ملاک مواد ۱۱۴، ۱۲۹ و۵۹۴ قانون مدنی بین حقوق موجر و مستاجر جمع نمود؛ بنابراین، هرگاه موجر حاضر به بازسازی عین‌ مستاجره نباشد، با توجه به این‌که تخریب توسط وی صورت نگرفته است، الزام موجر به بازسازی امکانپذیر نیست؛ اما در صورتی که موجر حاضر به بازسازی ملک و اقدام قانونی برای تخلیه ید مستاجر نباشد، مستاجر می‌تواند به دادگاه مراجعه کند و با تجویز دادگاه با هزینه و حساب خود عین‌ مستاجره را با رعایت ضوابط و مقررات و حقوق متصوره در حدود بنای تخریب شده و حتی‌المقدور شبیه‌سازی معماری آن، تجدید بنا کند. فرض دوم آن است که تخریب به وسیله موجر انجام پذیرد که الزام وی به بازسازی نیز امکان‌پذیر است و فرض دیگر آن است که تخریب به وسیله شخص ثالث باشد؛ ضمن آن‌که حق مستاجر به شرح فرض نخست محفوظ است، مراجعه به ثالث به لحاظ مسؤولیت مدنی وی نیز امکان‌پذیر است.
ثالثاً، با توجه به مراتب فوق و با عنایت به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، به نظر می‌رسد، در فرض سؤال، دعوای تجویز انتقال حقوق متصوره مستاجر در حدود بنای تخریب شده به غیر، دعوایی قابل استماع است.

محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.

چکیده:
این نظریه مشورتی به این پرسش می‌پردازد که اگر عین مستاجره (اعیانی) تخریب شود، آیا دعوای مستاجر برای تجویز انتقال منافع به غیر قابل استماع است یا خیر. اداره کل حقوقی قوه قضاییه اعلام کرده است: تخریب اعیانی به معنای تلف کلی عین مستاجره نیست؛ زیرا عین مستاجره اعم از عرصه و اعیان است و حق کسب یا پیشه یا تجارت یا سرقفلی مستاجر، حداقل در حد اولویت استفاده، از بین نمی‌رود. در صورت تردید، بقای این حق با استصحاب محرز است (مستند به رأی اصراری شماره ۶ مورخ ۱۳۷۷/۴/۲۳ دیوان عالی کشور). همچنین نحوه استیفای حق مستاجر به علت تخریب (حادثه قهری، اقدام موجر یا شخص ثالث) متفاوت است؛ اما در هر حال، دعوای تجویز انتقال حقوق متصوره مستاجر در حدود بنای تخریب شده به غیر، با عنایت به ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶، قابل استماع است.