نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۴/۳۲۵ مورخ ۱۴۰۵/۰۱/۲۴
موضوع : امکان توقیف وجوه پرداختی اعضای شرکت تعاونی مسکن مهر (پیش‌خریداران) بابت محکومیت شرکت تعاونی (پیش‌فروشنده) به نفع پیمانکاران پروژه
تاریخ نظریه : ۱۴۰۵/۰۱/۲۴
شماره نظریه : ۷/۱۴۰۴/۳۲۵
شماره پرونده : ۱۴۰۴-۱۲۲-۳۲۵ح
استعلام :
شرکت تعاونی مسکن مهر به منظور ساخت مجموعه‌های آپارتمانی با شرکت عمران (زیر مجموعه وزارت راه و شهرسازی) قرارداد اجاره‌ای با موضوع واگذاری منافع قطعه زمین محل احداث آپارتمان‌ها منعقد می‌کند؛ شرکت تعاونی با اعضای خود قرارداد پیش‌فروش مسکن مهر تنظیم می‌کند و اعضا نیز وجوه موضوع قرارداد را پرداخت می‌نمایند. در فرض پیش‌گفته، آیا در صورت محکومیت شرکت تعاونی به پرداخت وجه در حق پیمانکاران، با توجه به بند دوم تبصره ماده یک و ماده ۱۵ قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی، توقیف وجوه پرداخت شده از سوی اعضای شرکت تعاونی که در حساب این شرکت موجود است در قبال محکومیت آن شرکت به پرداخت وجه به پیمانکار امکانپذیر است؟ در صورت منفی بودن پاسخ، چگونه می‌توان محکوم‌به را تامین و به پیمانکار پرداخت کرد؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
با فرض آن‌که قرارداد موضوع استعلام مشمول قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ با اصلاحات و الحاقات بعدی باشد، هدف از وضع ماده ۱۵ این قانون و منع توقیف و تامین اقساط و وجوه وصولی یا تعهد شده از سوی پیش‌خریدار به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او، حمایت از پیش‌خریدار است؛ بنابراین، اطلاق این ماده منصرف از موردی است که پیمانکار پروژه به تعهدات خود عمل کرده است؛ اما پیش‌فروشنده از پرداخت وجوه و اقساط وصول شده بابت همان پروژه و به میزان تعهدات انجام شده، خودداری کرده و دادگاه این امر را احراز و مورد حکم قرار داده است؛ در این صورت، توقیف وجوه و اقساط پرداختی بابت تعهداتی که انجام آن به وسیله دادگاه احراز شده است، نه تنها با ماده مذکور منافاتی ندارد، بلکه همسو با فلسفه وضع این ماده است که وجوه و اقساط پرداخت شده توسط پیش‌خریدار، صرف انجام تعهدات مربوط به همان ملک موضوع پیش‌فروش شود. شایسته ذکر است اطلاق ماده ۱۵ یادشده، مواردی را که پیمانکار هنوز به تعهدات خود عمل نکرده و وجوهی را بابت پیش‌پرداخت مطالبه کرده است و یا فرضی که طلب مربوط به پروژه‌ای دیگر بوده و یا موردی که دادگاه انجام تعهدات مربوط به اقساط وصول شده را احراز نکرده است، شامل می‌شود و در این موارد، توقیف وجوه و اقساط یادشده با وجود صدور حکم به نفع پیمانکار، امکانپذیر نیست و چنین حکمی صرفاً از محل اموال پیش‌فروشنده قابل اجرا است. بدیهی است توقیف واحدهای ساخته شده در قبال طلب پیمانکار، به هیچ وجه امکانپذیر نمی‌باشد.
محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است بنابراین صحت آن را باید بررسی نمایید.
چکیده نظریه
اداره کل حقوقی قوه قضاییه به این نتیجه رسیده است:
۱. اصل بر ممنوعیت توقیف وجوه پیش‌خریداران مطابق ماده ۱۵ قانون پیش‌فروش ساختمان است و این ممنوعیت به منظور حمایت از پیش‌خریداران وضع شده است.
۲. با وجود این، موارد استثنا نیز قابل تصور است. در صورتی که:
پیمانکار به تعهدات خود عمل کرده باشد
پیش‌فروشنده (شرکت تعاونی) از پرداخت وجوه وصول‌شده بابت همان پروژه خودداری کرده باشد
دادگاه انجام تعهدات را احراز و حکم صادر کرده باشد
توقیف وجوه و اقساط پرداختی پیش‌خریداران به میزان تعهدات انجام‌شده مجاز است و با هدف قانون همسویی دارد.
۳. مواردی که توقیف مجاز نیست:
پیمانکار هنوز به تعهدات خود عمل نکرده باشد
طلب مربوط به پروژه دیگری باشد
دادگاه انجام تعهدات مرتبط با اقساط وصول‌شده را احراز نکرده باشد
۴. توقیف واحدهای ساخته شده بابت طلب پیمانکار به هیچ وجه امکانپذیر نیست.
