نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۲

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۲
موضوع : بررسی تأثیر الزام ثبت قراردادهای اجاره در سامانه‌های دولتی بر فرآیند صدور تخلیه و جرایم مالیاتی موجران طبق قوانین جدید

تاریخ نظریه : ۱۴۰۴/۰۶/۱۲
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶
شماره پرونده : ۱۴۰۳-۲۹/۱-۱۱۴۶ع

استعلام :
به موجب بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ موجران املاک مسکونی مکلفند قرارداد اجاره املاک و مستغلات را در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور یا در سامانه الکترونیک ثبت اسناد با رعایت قوانین و مقررات مربوطه ثبت نمایند؛ در صورت انعقاد یا تمدید قرارداد اجاره خارج از سامانه‌های مذکور بدون ثبت در هیچ یک از آنها ظرف یک ماه حسب مورد از زمان انعقاد یا تمدید و یا درج اطلاعات خلاف واقع در سامانه مذکور به تشخیص مرجع قضایی موجر مشمول تخفیف و یا معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون نمی‌شود. افزون بر این، مرجع رسیدگی به دعاوی تخلیه و مطالبه اجور معوقه و اجرت‌المثل مکلف است ثبت قرارداد در سامانه را بررسی و چنانچه عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع را احراز کند، پس از رسیدگی به دعوا حین صدور رأی موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ این قانون در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و نیز مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون به سازمان امور مالیاتی کشور اعلام کند. همچنین به موجب مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ در صورت تنظیم قرارداد اجاره در دو نسخه و امضا موجر و مستأجر و دو نفر شهود، پس از انقضای مدت اجاره به درخواست موجر، دستور تخلیه توسط مرجع قضایی صادر می‌شود؛ ماده ۲ این قانون به موجب ماده ۶ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ اصلاح شده است؛ پرسش این است که جمع مواد مذکور با بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها چگونه است؟ در قانون اخیرالتصویب مرجع قضایی در دعاوی تخلیه و مانند آن مکلف به بررسی ثبت اجاره‌نامه در سامانه شده و در صورت عدم ثبت در رأی خود موجر را به جریمه به ترتیب پیش‌گفته محکوم می‌کند؛ در حالی که در درخواست‌های تخلیه اصولاً جلسه دادرسی تشکیل نمی‌شود و به عبارتی، دعوا تلقی نمی‌شود؟ با توجه به اصلاح ماده ۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ و ضرورت ثبت قرارداد اجاره در سامانه، آیا در صورت عدم ثبت، دستور تخلیه صادر نمی‌شود و یا آنکه، قانون اخیرالذکر صرفاً در مورد احکام مربوط به تخلیه است و دستور تخلیه از شمول آن خارج است و مطابق قانون خاص مذکور رفتار می‌شود؟ آیا قانون اخیرالذکر، ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ را نسخ ضمنی نموده است؟

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه :
اولاً، حکم مقرر در بند ۲ ماده ۵ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها مصوب ۱۴۰۳ (تبصره ۹ الحاقی به ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی) از حیث تکلیف موجران املاک مسکونی به ثبت قرارداد اجاره املاک و مستغلات در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور (چنانچه قرارداد اجاره برای مدت بیش از دو سال باشد) با راه‌اندازی سامانه موضوع ماده یک قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مصوب ۱۴۰۳ موضوعاً منتفی است و باید چنین قراردادهای اجاره‌ای که برای مدت بیش از دو سال منعقد می‌شود، در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
ثانیاً، عدم ثبت قراردادهای اجاره حسب مورد در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور و یا سامانه ثبت الکترونیک اسناد مانع از تقاضای تخلیه توسط موجر و حسب مورد صدور حکم یا دستور تخلیه توسط دادگاه صالح نیست و فقط دادگاه در صورت احراز عدم ثبت در یکی از این دو سامانه ضمن صدور حکم یا دستور تخلیه، موجر را به تأدیه پنجاه درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم و مراتب را جهت عدم شمول تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی موضوع تبصره ۱۱ ماده ۵۳ این قانون به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌کند؛ بنابراین بند ۲ ماده ۵ یادشده در مقام نسخ یا تخصیص قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ نبوده و مانع از استماع درخواست و یا دعوای تخلیه عین مستأجره نیست و صرفاً مرجع صادرکننده حکم یا دستور تخلیه باید به طرق مقتضی؛ از جمله استعلام از وزارت راه و شهرسازی یا سازمان ثبت اسناد و املاک یا در صورت دسترسی به این سامانه‌ها با بررسی سامانه‌، پیش از صدور حکم یا دستور تخلیه، ثبت یا عدم ثبت قرارداد اجاره در یکی از این دو سامانه را بررسی کند.

محتوای مندرج در این قسمت توسط هوش مصنوعی تولید شده است.

چکیده نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۱۱۴۶

۱. عدم ثبت قرارداد اجاره در سامانه‌های تعیین‌شده (سامانه ثبت معاملات املاک یا سامانه الکترونیک ثبت اسناد) مانع درخواست تخلیه یا صدور حکم/دستور تخلیه نیست.

۲. مرجع قضایی مکلف است پیش از صدور رأی، ثبت یا عدم ثبت قرارداد را بررسی کند. در صورت عدم ثبت، ضمن صدور حکم تخلیه، موجر به پرداخت ۵۰٪ ارزش اجاره مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌شود و موضوع برای اعمال جریمه مالیاتی (عدم بهره‌مندی از تخفیف/معافیت) به سازمان امور مالیاتی اعلام می‌گردد.

۳. قانون جدید نسخ یا تخصیصی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ ایجاد نکرده و مقررات آن (از جمله صدور دستور تخلیه بدون دادرسی در موارد مقرر) باقی است.